בעיני הלא יזומים, תהליך רכישת הבית עשוי להרגיש כמו מחזור אינסופי של חישוקים לקפוץ דרכם. אבל החישוקים האלה נמצאים שם מסיבה מסוימת - יש הרבה כסף על הכף וכל כך הרבה חלקים נעים בין קונה, מוכר ומלווה. ככל שיותר חומות אש לפני הסגירה, כך הסיכוי שמישהו יתקע עם עסקה גרועה יהיה נמוך יותר. אחד הצעדים האחרונים המייגעים, אך ההכרחיים, הוא הערכת הבית.
מה המשמעות של לראות 911
בתהליך הסגירה מראש וסקרנים לגבי מה יקרה בפועל ביום השמאות? להלן מה שמומחים אומרים שאתה יכול לצפות:
קודם כל, מהו הערכה שמאית לבית ומה היא כוללת?
נניח שאתה לוקח משכנתא כדי לשלם עבור בית שמופיע ב -200 אלף דולר. אז אתה מתכנן לקחת משכנתא של 200 אלף דולר - ואולי קצת יותר כדי לכסות את עלויות הסגירה - ואתה מצפה לשלם את כל זה בחזרה במהלך 30 השנים הבאות. אבל נניח שבשנה 10 למשכנתא, משהו קורה ואתה כבר לא יכול לבצע את תשלומי המשכנתא שלך. הבנק עוקל את הבית ומחזיר אותו לשוק כדי להחזיר את העלות. אבל הם מגלים שביתך של 200 אלף דולר היה שווה רק 180 אלף דולר לאורך כל הדרך. וואו, בו! הבנק הפסיד כסף!
עכשיו זה לא יקרה, כי אם יש דבר אחד שמלווים למשכנתאות יודעים לעשות, זה להגן על ההשקעה שלהם. במקום להלוות לך כסף לבית בתום לב, הם ידרשו הערכה כדי לאשר את הערך האמיתי והבלתי משוחד של הבית. כך הם יודעים בדיוק מה שווי הביטחונות שהם מחזיקים בהלוואה (הבית שלכם).
למרות שזה עשוי להיראות כי שמאות מועילות באופן גורף למלווה, הן גם עושות עבודה טובה בהגנה עליך מפני תשלום עבור בית במחיר מופקע.
ושמאות הן לא רק לרוכשי דירות. בעלי בתים משתמשים בהם גם בעת מימון מחדש מאותה סיבה: המלווה צריך לדעת את הערך האמיתי של הבית לפני שהם מלווים מזומנים.
אז איך מגיעים השמאים לערך האמיתי והבלתי משוחד הזה? לפי Realtor.com , שמאי מבקר בבית וקובע את ערכו על סמך גורמים כמו מצבו (האם הבית בטוח לגור בו?), סך כל שטח המרובע והפריסה, ואם הוא שופץ או בעל תכונות ייחודיות כלשהן. על פי מדריכי הבית של SF Gate , השמאי יבחן גם את אופן השימוש בחלל, ואת כמות חדרי השינה וחדרי האמבטיה והגדלים שלהם. משתנים אחרים כוללים כמה קרקע בשימוש בפועל וגודל המגרש של הנכס, בין אם יש מוסך או לא (מוסך מוסיף ערך רב לבית, במיוחד אם המוכר גר אי שם עם כל ארבע העונות) ואם הבית מציע כל שירות ציבורי. שירותים מרכזיים, כגון חימום, אינסטלציה וחשמל, נחקרים גם כן.
גורמים חיצוניים נלקחים בחשבון גם, על פי Homelight . השמאים יסתכלו על הסביבה של הבית (בין אם זה בסביבה עירונית, פרברית או כפרית), וסיווג הייעוד שלו.
השמאי גם ישקול את המצב הנוכחי של שוק הנדל'ן המקומי. לפי Investopedia , גם מחירי הנכסים הסמוכים והדומים שנמכרו לאחרונה (מכונות מכונות) משמשים בהערכות.
לאחר ההליכה, השמאי ישלים דוח-לרוב ה- דו'ח שמאי מגורים אחיד - זה אוסף את כל המידע הזה בפירוט. הטופס עובר ישירות מהשמאי למלווה, אך תקבל גם עותק מחברת המשכנתאות שלך (נדרש על פי חוק שתקבל כזה).
משמעות המספר 444
מי משלם על הערכת השומה הביתית?
בדרך כלל, הבנק יספק את המלווה שלהם - הם רוצים לוודא שזה מישהו שהם סומכים עליו, מכיוון שזהו הכסף שלהם על הקו. אבל, על פי Realtor.com , אתה, הקונה, תשלם את החשבון. עם זאת, אם למוכר באמת יש מוטיבציה לפרוק את הבית שלו, הוא לפעמים יכסה את הערכה ותפחית את עלויות הסגירה הכוללות שלך.
על פי מדריך ה- FHA , שמאות בדרך כלל עולות בין 300 ל -400 דולר.
מה זה אומר כשהערכה אינה תואמת את הצעת המוכר?
שמאות יכולים לפעמים לזרוק מפתח ברגים לתהליך הסגירה. בעיה נפוצה היא אם הערכה מגיעה נמוכה ממחיר ההצעה.
נניח שההצעה שלך בסך 550,000 $ (מחיר הרישום) התקבלה על ידי המוכר. עם זאת, הערכה מסתכמת ב -520 אלף דולר. משאיל המשכנתא שלך יעניק לך כעת רק 520,000 $ עבור הבית, כי זה מה שהם מובטחים לקבל אם יצטרכו להחזיר אותו לשוק.
מה המשמעות של מספרים 444
עכשיו מדוע תהיה פער כלשהו בין המחיר המבוקש לבית לבין הערך האמיתי של הבית? יש מספר סיבות, על פי RealEstate.com:
1. מלחמות הצעות מחיר
אם אתה קונה בשוק תחרותי שבו מחירי הדירות מתנפחים בגלל הביקוש, היית יכול לנצח מול כמה מציעים פשוט כי ההצעה שלך הייתה הגבוהה ביותר.
2. עונתיות
בדיוק כמו תעשיית החתונות וטלוויזיה בפריים טיים, לנדל'ן יש עונות עמוסות ושקטות משלו. אם אזור השוק הוא עונתי אז הערכה תשקף את זה כי [זה] רק השתקפות של השוק, אומר מייקל ורגאס, מייסד שותף של הערכת ואנדרבילט בעיר ניו יורק. חלק מהשווקים עסוקים ביותר באביב ומובילים לערכים הגבוהים ביותר.
מחוץ ללוח השנה, גורמים אחרים כמו כלכלת האזור עשויים גם לנפח את מחירי ההצעות, אומר ורגאס. לדוגמה, חשוב כיצד עמק הסיליקון ניפח את מחירי הדירות באזור מפרץ בעשור האחרון: חברות טכנולוגיה הביאו לאזור עובדים רבים עם הרבה מזומנים. נדל'ן היא השקעה טובה, ולכן הייתה זרם של קונים פוטנציאליים לשוק הנדל'ן. עם זאת, יש רק מספר סופי של נכסים וחלל פנוי להציב מבנים/בתים חדשים, ולכן מה שיש בשוק הופך להיות יקר מאוד (כלומר יקר). בעוד שבחלק מהשווקים יש תקרת מחירים בגלל מספר הקונים שיכולים באמת לעמוד במחירים הנדל'ן, קונים באזור המפרץ פשוט מקבלים יותר ויותר מזומנים, כך שהם יכולים להמשיך ולהגיש הצעות גבוהות יותר ויותר. בגלל זה, הצעות מחיר מוגזמות הן הנורמה החדשה באזור.
3. שמאי גרוע
אתה עלול להיתקע עם שמאי שאינו מנוסה מספיק או שאינו מכיר את האזור היטב. אם זה קורה לך, יש פנייה: קודם כל, יש את הראיות לגבות את הטענה שלך - כלומר נתונים על האזור שלך ממקורות מהימנים, מכירות סמוכות לאחרונה, מידע של סוכנים אחרים שיש להם מכירות ממתינות באזור וכו '. עם זאת, אל תאתגר רק את ההערכה הנמוכה כי אתה להרגיש הבית שווה יותר.
עליך לקבל תמיכה בטענה שלדעתך השמאי אינו מספיק ידע ולא פשוט שאינך מסכים עם חוות הדעת הערכית, אומר ורגס.
4. מחסור בנכסים דומים
חלק מהבתים הם בהחלט יחידים במינם. נניח שהצעת הצעה לבית היחיד בסגנון פרנק לויד רייט בשכונה מלאה בחוות. למרות שאתה אוהב את הנכס על ייחודו, שמאי אולי לא יעריך כיצד הדבר מתורגם למעט מאוד מחשבים. למרות שהשמאי מביא בחשבון נתונים היסטוריים ומחיר המכירה ושווי הבתים השכנים במשוואתם, ייתכן שלא יהיה מספיק מידע נוסף על הנכס כדי לגבות את מחיר ההצעה.
עם זאת: בהחלט יש שמאים שיודעים לעבוד עם נכסים לא מסורתיים.
שמאים מנוסים יודעים כיצד להתמודד עם נכסים ייחודיים וכיצד ניתן לקבוע ערך למאפיינים מיוחדים וייחודיים של בית, אומר ורגס.
מלאך מספר 1010 אהבה
זכור כי למרות שאתה עשוי למצוא ערך בייחודיות של נכס, זה עשוי למעשה להוות פגיעה (רעיון הנקרא התיישנות תפקודית .)
מה תוכל לעשות אם הערכה שלך נמוכה מהצפוי?
אם הערכה הביתית נמוכה מההצעה שלך, יש לך כמה אפשרויות:
1. אתה יכול לבקש מהמוכר להוריד את המחיר.
סביר להניח שזה יהיה אי סדיר בשוק תחרותי, אבל זה בהחלט הפתרון הקל ביותר עבורך-וגם למוכר אם יש להם מוטיבציה להוריד את הנכס מידיהם.
2. הניחו כסף נוסף כדי לכסות את ההבדל בין הצעה לשמאות
אתה יכול לעשות זאת במזומן או שאתה יכול להוציא א משכנתא שנייה.
מה פירוש 555 בנומרולוגיה
3. לערער או להוציא הפרכה לשמאי
רק עשה זאת, אומר ורגאס, אם למעשה נקבע שהוא פגום או לא מדויק. אתה יכול גם לקבל הערכה נוספת, שוב, באגורה שלך.
4. התרחק
אתה עלול להפסיד קצת כסף, אבל זה יכול להיות האפשרות הטובה ביותר עבורך אם כל השאר נכשל.
וזכרו: הערכה ביתית שונה מבדיקה (שגם אתם הייתם צריכים לעשות). שמאי עושה מסלול כדי לקבוע את שווי הנכס, בעיקר עבור המלווה, אך גם עבורך. פקח מבצע בדיקה יסודית של הבית על מנת שתוכל להעריך כל סיכון. שניהם לוקחים בחשבון את מצב הבית, אך פקח נמצא שם כדי לוודא שהקונה מודע לנזקים שהם יצטרכו לתקן או להחליף אם אכן יקנו אותו. שני ההליכות הן חשובות במיוחד בעת רכישת בית-דוח השמאות והביקורת יסייעו לך לקבוע אם אתה מבצע רכישה נבונה. אף אחד לא רוצה להגיע למצב כמו בור הכסף.
נדל'ן גדול יותר קורא:
- הדברים הראשונים שאתה צריך לקנות לבית החדש שלך, על פי סוכני נדל'ן
- אתה חייב לראות את המטבח בבית A-Frame החלומי הזה בלוס אנג'לס
- חומרי השיש הטובים ביותר למטבח, על פי בוני הבית
- מה סדר הלידה שלך עשוי להגיד על המקום שבו אתה גר
- 9 מסגרות A מקסימות שתוכלו לשכור בפחות מ -100 $
