טיפ הנדל'ן הסופר-נפוץ הזה הוא למעשה עצה נוראית

כולנו שמענו את זה. אם אתה רוצה לקנות, אתה תמיד צריך ללכת על הבית הגרוע ביותר בשכונה הטובה ביותר. אך האם רבים מאיתנו עצרו פעם להטיל ספק בחוכמה המקובלת הזו? חשבתי שאני מקפץ כנס כאשר קניתי את אחד הבתים במחיר הנמוך ביותר בשכונה שמקומיים רבים מתרחקים ממנה (ולתסכול נצחי שלי שנהגי אובר אומרים לאורחי ה- Airbnb שלי שהם צריכים להימנע מהם) - אבל האם זה נכון?

המחברים של Zillow Talk: כללי הנדל'ן החדשים , ספנסר ראסקוף וסטן המפריס, התעמתו עם תכתיב הנדל'ן הישן הזה. ונחשו מה: זו בעצם עצה איומה!

קראתי את הספר שלהם כדי שלא תצטרך (למרות שזה קריאה נהדרת!), ודיברתי איתו זילוב הכלכלן הבכיר אהרון טרזאס, שהדריך אותי במחקרם ובממצאיהם. (הרשה לי להקדים זאת באומרו כי אינני מומחה בתחום הנדל'ן ואיני משחק באינטרנט. אני משתף כאן את מה שלמדתי ואת הניסיון שלי. הקילומטראז 'שלך עשוי להשתנות.)

אז, ש צריך אתה קונה את הבית הגרוע ביותר בשכונה הטובה ביותר?

תשובה קצרה: לא.

נראה שהפתגם מבוסס באהבה שלנו למציאה. כולם מחפשים עסקה, אומר טרזאס, ואם מסתכלים אחורה הייתה תחושה שהבית הזול ביותר בשכונה הנחמדה הוא עסקה טובה ... שזוהי כניסה לדלת אחורית לאזור מפואר. ובוודאי, הוא מודה, אם אתה רוצה לשפשף מרפקים עם אנשים עשירים יותר, או שהגישה למתקנים בשכונה עשירה יותר כמו פארקים ובתי ספר עולה על הרצון שלך לראות את ערך הבית שלך גדל, זה עשוי לתת לך סיבה לקנות בית זול בשכונה טובה .

עם זאת, אם אתה רוצה שהערך הביתי שלך יעבור גאנגבסטרים בשנים הקרובות, הנתונים שלהם אומרים שזו לא הדרך.

מספרים מלאכים של סופר קודש

קָשׁוּר: 7 דברים שהלוואי שהייתי יודע לפני רכישת התיקון העליון שלי

איך הם יודעים?

Zillow נוסדה על ידי כמה אנשי טכנולוגיה של ציד בית שהתוסכלו מכך שאין להם גישה לנתונים שהמתווכים עשו, הסביר טרזאס. והאם יש להם ידיים על נתונים עכשיו! אז הם התעמקו בזה.

הם דירגו לפי המחיר את כל השכונות באזור מטרו נתון ברחבי הארץ, אומר טרזאס, ואז לקחו את עשרת האחוזים התחתונים של הבתים והשוו אותם למגמה הכוללת בשכונות שלהם.

הספר מפרק אותו:

אם הפתגם היה נכון, 10 האחוזים התחתונים של הבתים יצטרכו לבצע ביצועים טובים יותר מהבתים היקרים יותר בשכונה שלהם. הערכה מהירה יותר תעיד כי רכישת הבית הזול ביותר בשכונה הטובה ביותר היא אסטרטגיה שבאמת משתלמת.

אבל - אבוי - זה לא. במקום זאת, גילינו שרק לעיתים רחוקות 10 % התחתונים עולים על 90 % הבתים המובילים במיקוד

מה שקרה הוא שעשרה האחוזים התחתונים העריכו בדיוק בהתאם לשאר השכונה, אומר טרזאס. טוב, זה לא טוב או רע.

הבועט מגיע, הוא אומר, כשמשווים את השכונות היקרות האלה לשכונות אחרות באזור מטרו. אותם אזורים יקרים נוטים לבצע פחות ביצוע של המטרו בכללותו.

או, כפי שאומר הספר,

רכישת הבית הגרוע ביותר בשכונה הטובה ביותר יכולה למעשה להרוס. הסיבה לכך היא שככל ששכונה אמידה יותר, ביחס לאזור המטרופולין הגדול שלה, כך הבתים בעשרת האחוזים התחתונים שלה נוטים לרדת יותר. בקיצור, ככל שהשכונה יפה יותר, כך המיתוס גדול יותר!

(אשראי תמונה: השופט דראג)

יש עצה טובה יותר:

הנה מה שאתה צריך לעשות אם אתה רוצה בית שיגדיל את ערכו במהירות רבה יותר: הצב את האמרה הישנה וקנה את הבית הזול ביותר בשכונה החמה ביותר, שם, כתוב בספר:

... בתים נוטים להעריך את הערך שלהם אפילו מהר יותר מהבתים בשכונה המובילה. שוב, זו למעשה אסטרטגיית נדל'ן טובה יותר לרכוש בתים מחוץ לשכונה המובילה. אז אם אתה רוכש דירות בעל ידע, כדאי לעבור לאחת השכונות הפחות מפותחות המקיפות את החלק המדהים הזה של העיר. אתה יכול להמר די בבטחה שעם הזמן תיהנה גם מערך בית גבוה יותר וגם משכונה עם הרבה מאותן תכונות שפעם היית צריך לנסוע אליהן. בקיצור, אם יש לך קצת סבלנות, אתה יכול לחכות שהקריר יגיע אליך.

אבל מה הופך שכונה לוהטת? לפי המתמטיקה, זהו אחד שבו, מבחינה היסטורית, ערכי הבית נמצאים מתחת לערך של המטרו בכללותו, אך במהלך חמש השנים האחרונות יש הערכה מעל חציון המטרו. ואיך אתה מוצא את המידע הזה? המקום הברור הוא זילו, אומר טרזאס (הוא הוא הכלכלן הבכיר שלהם), אבל אתה יכול גם לדבר עם אנשי מקצוע בתחום הנדל'ן.

למה אני כל הזמן רואה 777

אם לא אכפת לך לחרוץ כמה גיליונות אלקטרוניים מגה, זה הכל zillow.com/data . מצאתי את נתוני השכונה שלי בעזרת Terrazas. (אני כותב כאן, לא סטטיסטיקאי!)

• האפשרות הראשונה בדף היא סוג נתונים - בחר ZHVI (זהו מדד ערך הבית של Zillow) מהתפריט הנפתח.
• הבא הוא גיאוגרפיה - בחר שכונה כאן.
• הורד את הגיליון האלקטרוני הענק של כל שכונה בארצות הברית וסנן עבור אזור המטרו שלך (אתה צריך קצת כישורי אקסל כאן).
• אנו מאפסים את הטור של 5 שנים ומחפשים מספר שנמצא מעל החציון של אזור המטרו (נקודה באמצע הדרך). לשמחתי, שלי היה בשליש העליון, הרבה מעל החציון, ולא הרחק מאחורי השכונה הקודמת שלי.

כמובן שאתה צריך להיות בשכונה הלוהטת מספיק מוקדם כדי להתמקח, כך שכאן נכנס המדע (או האמנות?) המסובך של זיהוי מה יהיה לוהט הבא.

קָשׁוּר: 20 שאלות שכדאי לך לשאול את בעל הבית שלך עכשיו

שקול את אפקט ההילה, אומר טרזאס, וחפש את השכונות במחיר נמוך יותר הסמוכות לשכונות החמות. בתי הקפה והגלריות האלה וכאלה יתחילו להישפך לאזורים נוחים יותר ככל שהמחירים שם עולים. (אני יכול להעיד על כך-מכרנו את הבית הישן שלנו בשכונה שהפכה חמה למדי להפתעתנו והתקרבנו למרכז העיר הנוכחי שלנו, הרבה יותר זול למ'ר, והמסעדות מתחילות להגיע .) גם הקרבה למרכז העיר חשובה, אך היו עוד כמה ממצאים מעניינים.

תשכח מהיפסטרים, אומר הספר. מעל לכל, האינדיקטור הגדול ביותר לשכונה שיום אחד יעריך מאוד את שוויה היה גיל מלאי הדיור שלה. ככל שהבית הממוצע מבוגר יותר, כך סביר להניח ששכונה נתונה תראה הערכה חזקה.

מה למה? כאן אני ממש מתרגש, יושב כאן בביתי משנת 1890. בתים ישנים נוטים לדרוש השקעה גדולה יותר, מסביר טרזאס, (אתה יכול להגיד את זה שוב!) ובגלל זה הם יותר נוחים. זוהי הזדמנות הדורשת השקעה מסוימת אך שתשתלם לטווח ארוך יותר. (עם זאת, יתכן שהם לא המציאה שהיו בעבר, הוא אומר, מכיוון שעליונות תיקון אינן מוזלות כמו בימים אלה.)

4 ′ 11 ″

אותו הדבר יכול להיות נכון בכל הנוגע לשכונות עם אוכלוסיית שוכרים גבוהה יותר; הבעלים של בתים אלה לא בהכרח משקיעים או מתחזקים את הבתים האלה, הוא אומר, כך שסביר יותר שתמצא מסדר עליון במחיר סביר כשהם יוצאים למכירה.

אם תשואה מצוינת היא מה שאתה מחפש, שכח את החוכמה המקובלת, על פי מומחים אלה. הבית הזול ביותר בשכונה הטובה ביותר הוא לא הדרך ללכת. במקום זאת, קנו את הבית הזול ביותר בשכונה הלוהטת ביותר - והתחילו בחיפוש בשכונה ותיקה יותר הקרובה לפעולה.

נערך מחדש מתוך פוסט שפורסם במקור 2.22.2018-LS

קרא עוד: האם Gentrifiers יכולים לעזור להילחם בגנטריפיקציה? אולי לא, אבל אתה עדיין צריך לנסות

דנה מקמהן

תוֹרֵם

הכותבת העצמאית דנה מקמהאן היא הרפתקנית כרונית, לומדת סדרתית וחובבת וויסקי שבסיסה בלואיוויל, קנטקי.