אם אתה שוק לרכוש בית, בחינת עיקולים ומכירות קצרות עשויה להיראות כמו דרך משתלמת יותר לבעלות על דירות. הנכסים יכולים להיות זולים למדי בהשוואה לשוק הדיור המסורתי, ואם אתה קונה מנוסה, הרעיון של מסדר עליון עשוי להישמע מושך. אך לפני שאתם משקיעים יותר (או כל זמן) בחינת נכסים מסוג זה, כדאי שתדעו את ההבדל המדויק בין עיקולים למכירות קצרות וממה צריך להיזהר כקונה פוטנציאלי.
נתחיל עם עיקולים
עיקול מתרחש לאחר שבעל הבית לא הצליח לשלם הלוואות למשכנתא במשך שלושה עד שישה חודשים, ועדיין אינו מסוגל לפצות על התשלומים שהוחמצו לאחר שהמלווה (בדרך כלל בנק) שולח הודעת ברירת מחדל. לבעלים יש בדרך כלל 30 עד 120 יום לאחר קבלת ההודעה לשלם את יתרת המשכנתא שלו או להסכים למכור את נכסו בקצרה - אם אף אחד מאלה לא יקרה, הבית יעוקל והבעלים יפונו.
המלווה מוציא את הבית למכירה פומבית, שם קונה יכול לרכוש אותו. סוכן נדל'ן מעורב בכדי להקל על התקשורת בין קונה למלווה, אך התהליך הוא הרבה יותר רשמי, ועסקאות נוטות להיות פחות גמישות ולעתים קרובות מתעכבות מאשר לא. על פי Realtor.com , אם המלווה אינו מסוגל למכור את הבית, הנכס הופך לבעלות בנק או לבעלות נדל'ן (REO).
היכן ניתן למצוא עיקולים רשומים?
תוכל לחפש עיקולים באמצעות שירות רישומים מרובים, בדומה לאופן פרסום רישום מסורתי. הנכסים יסומנו ישירות כמעוקלים.
ברישום העיקול הזה בלוס אנג'לס , תבחין כי הבית נמכר כפי שהוא, והתמונות מציגות את תנאיו. הבית עם ארבעה חדרי שינה, שלושה אמבטיות, מופיע במחיר של 655,900 דולר ומתואר כהזדמנות השקעה. השכונה בה נמצא הבית נחשבת ועולה בלוס אנג'לס, ומחיר המכירה החציוני על בתים הרשומים באזור ספציפי זה עומד על 746 אלף דולר, לדברי זילו . עבור בעל בית מנוסה שאינו חושש משיפוצים כבדים, זו בהחלט יכולה להיות הזדמנות השקעה - במיוחד אם בתים בשכונת לוס אנג'לס זו ימשיכו לעלות בערך, מה שסביר להניח שהם יגדלו. (זילו מדווח כי ערכי הבית של ג'פרסון פארק עלו ב -8.8 אחוזים בשנה האחרונה).
לא כל העיקולים זקוקים למתיחת פנים כבדה כזו, ולא כל העיקולים ייחשבו כהשקעה. בית וילג 'ואל וילג' זה בעל חמישה חדרי שינה ושישה חדרי אמבטיה עולה 1,799,000 $ ולפחות על פי התמונות שפורסמו ב- Zillow) בכושר מדהים. ברישום מצוין כי הבית שופץ בשנת 2016. לעיון, המחיר החציוני של הבתים הרשומים כיום בכפר העמק הוא 849 אלף דולר.
אבל זה שבית נראה יפה באינטרנט לא אומר שהוא נטול בעיות, וחוסר השקיפות מהווה נקודת כאב עצומה עבור קונים המעוניינים לרכוש בית מעוקל.
על מה צריך לשים לב עם עיקולים
מלבד תהליך הרבה יותר ממושך מרכישת דירה מסורתית, רכישת עיקול לרוב אינה מומלצת לבעלי בתים מתחילים.
קודם כל, על הקונה לרכוש את המראה הביתי בלתי נראה. כן, קראת נכון. לא רק שאינך יכול לסייר בבית, אלא שאינך יכול לבקש בדיקה מקצועית. לדברי זילו , היו מקרים של מוכרים ממורמרים הפשיטו את הבית חשוף והשאירו את הנכס בחוסר סדר מוחלט, או ניזוקו בכוונה. ביאטריס דה ג'ונג, מנהלת מכירות מגורים ב רישומים פתוחים בלוס אנג'לס , קליפורניה, אומרת שהיא ראתה בתים שבהם הוסר החשמל מהצנרת מהבית למכירה, ובתים שנשפכו אליהם בטון. לא רק שיכולות להיות בעיות מבניות גדולות בחלק הפנימי והחיצוני של הבית, אלא שבמקרים מסוימים הדיירים עלולים לסרב לעזוב את הנכס - והקונה אחראי למעשה על פינוים.
יתר על כן, למרות שלא תמיד יש דרישה במזומן לעיקולים, דה ג'ונג מאשר כי בנקים רבים בוחרים למכור בתים במכירות פומביות, הנוטים לדרוש קונים במזומן. אם אין לך מזומן, פעמים רבות המכירה הפומבית הופכת למלחמת הצעות מחיר, שבה תתמודד מול קונים פוטנציאליים שיש להם מזומן (ומזומן הוא המלך).
מהי מכירה קצרה (וכיצד היא שונה מעיקול?)
לפני שביתו של מישהו נעשה מעוקל, הם עשויים לנסות למכור אותו בשורט. זה קורה כאשר הבעלים לא יכול לשלם יותר את הלוואת המשכנתא, או שהם לא רוצים מבחינה אסטרטגית בגלל ירידת הערך של ביתם (מה שקורה לפעמים בשוק משתנה). לפי Realtor.com , המוכר ילך למלווה המשכנתא שלהם, שיצטרך לקבל מחיר מכירה שהוא סכום נמוך יותר ממה שחייבים לך. למשל, המוכר יכול לרשום את ביתו תמורת 400 אלף דולר, ויתרת יתרת הלוואת המשכנתא היא 430 אלף דולר. למוכר יהיה חסר 30,000 $ בתשלום החזר לבנק שלו. לאחר השלמת העסקה, המוכר לא יהיה אחראי ל -30,000 $.
על פי בנקראטה הבעלים יצטרך למלא בקשה למכירה קצרה ולכתוב מכתב תלאות המפרט את מצבם הכלכלי (הכולל תלושי שכר, החזרי מס ודפי בנק) ויגיד למלווה שלא יוכל להחזיר עד כמה שהבית שלהם מתקצר ברגע שהוא נמכר. התהליך בדרך כלל אורך חודשים.
במקרים מסוימים, המלווה למשכנתא עשוי למעשה לרצות להחזיר את הכסף שאבד במכירה, מה שנקרא פסק דין של מחסור. יש מדינות מסוימות הוציאו את זה מחוץ לחוק , אבל זה בהחלט משהו שהמוכר צריך להיות מודע אליו.
היכן מוצאים מכירות קצרות?
אתה אמור להיות מסוגל למצוא רישומי מכירה קצרים באמצעות שירות רישומים מרובים. מכירות קצרות רבות רשומות על ידי סוכני נדל'ן, אך ייתכן שהרישום אינו מסומן כמכירה קצרה. לדוגמה, אתה יכול ללכת אל פתיחת רישומים ומכירות קצרות יופיעו מתחת למסנן המתקנים.
מה צריך לדעת עם מכירות קצרות
הזמן שלוקח לביצוע העסקה עם מכירה קצרה נוטה להימשך זמן רב יותר (בדרך כלל בין 90 ל -120 ימים, על פי Realtor.com) מאשר רישום מסורתי. מכיוון שהקונה מתמודד בעיקר עם המלווה-ולא עם המוכר, שהוא די ידני-מחיר האישור צריך להיות מאושר על ידי המלווה, וזה לוקח זמן.
מחיר המכירה הקצרה מסובך. לפי כסף מתחת לגיל 30 , חשוב לקונה לאשר אם המכירה הקצרה אושרה או לא. אם הוא אושר, אז המלווה כבר הסכים על מחיר שבעלו רוצה למכור את הבית. אם לא, המכירה הקצרה של המוכר תידחה.
על פי The Balance , מחיר רישום נמוך יכול להיות אסטרטגיה שבה משתמש סוכן והמוכר לפתות הצעות מרובות במכירה הקצרה. המחיר הזה נוטה להיות די זורם, שכן אם המלווה לא מאשר את המחיר, המחיר יעלה. בסופו של דבר: מכירה קצרה לא בהכרח אומרת שתוכל לרכוש בית הנמצא מתחת למחיר שווי השוק. האיזון קובע כי מחיר המכירות הקצרות יכול להיות גבוה; זה יכול להיות נמוך; זה יכול להיות בדיוק על הכסף.
בנוסף, המלווים לא ימשיכו במכירה עד שהקונה יתחייב לשאלות מסוימות, כמו תשלום עבור תיקונים ועלויות סגירה - כל דבר שהמוכר יהיה אחראי עליו בדרך כלל, הקונה צריך להסכים לקחת על עצמו.
יהיה עליך גם לקבל את הנכס כפי שהוא, למרות שעל פי Realtor.com הקונה יכול לבקש בדיקה. אם הקונה ימצא נזק לרכוש מכל סוג שהוא, המלווה לא יהיה אחראי לתקנו. אם הבית במצב לא מתוחזק מאוד, זה עלול לעלות לקונה סכום כסף אסטרונומי לתקן את כל הנזקים.
בסופו של דבר, אם עיקול או רישום מכירה קצרה מעניין אותך, וודא שאתה עושה את כל המחקר ומבין את כל הסיכונים. כי למרות שזה יכול להיות בית חלומותיך, הוא יכול להיות גם אחד משלך סיוטים . וודא שזה הראשון.
נדל'ן גדול יותר קורא:
- למה אני באמת מצטער שקניתי בית 'מספיק טוב'
- כך זה באמת לחיות בכנסייה שהתגיירה
- 10 המקומות הטובים ביותר לחיות אם אתה שונא נהיגה
- 11 מוצרי איקאה שכל שוכר צריך לדעת עליהם
- 15 מהערים הטובות ביותר בארה'ב לאיזון בין עבודה לחיים, על פי הסטטיסטיקה
