אלא אם כן ישבת לך סנדקית פיות או חצי מיליון מגניבים, סביר להניח שתזדקק למשכנתא אם תרצה לרכוש בית. כך תוכל להתמודד ולבחור משכנתא, ולמה לצפות לאורך כל התהליך.
להתחיל מוקדם
בואו נודה בזה: אתה יכול ללכת לכמה בתים פתוחים שתרצה, אבל אתה לא תוכל לקנות אחד ללא משכנתא. אז תגלגלו את הכדור מוקדם ותקבלו אישור מראש עוד לפני שאתם מתחילים לצוד בתים.
ההמלצה שלי תהיה תמיד לקבל אישור מראש לפני שאתה מחפש את בית החלומות שלך, אומר ניק בסר, מנהל תחום דיור ופיתוח קהילתי בעמותות. Guidewell פתרונות פיננסיים . זה אף פעם לא טוב להתאהב בנכס רק כדי לגלות שאינך יכול להעפיל לו בנקודת המחיר הספציפית הזו. בסר אומר שתהליך האישור מראש לא אמור להימשך יותר מיום או יומיים אצל איש מקצוע בתחום ההלוואות. אישור מראש תקף בדרך כלל למשך 90 יום, ואז תוכל לחזור על התהליך במידת הצורך.
(שים לב שאתה יכול גם לקבל הסמכה מוקדמת על ידי מלווה. זוהי הערכה רופפת של מה שאתה יכול להרשות לעצמך על סמך מידע פיננסי שאתה מספק ובדיקת אשראי רכה. הסמכה מוקדמת היא תהליך פשוט ומהיר יותר, כי אינך צריך שלח תיעוד של הכספים שלך. אבל מאותה סיבה, זה גם חסר משמעות במידה רבה, וזה לא אומר שקיבלת אישור למימון. זו פשוט דרך טובה להעריך עד כמה משכנתא גדולה אתה עשוי להיות זכאי.)
האם אתה מוכן?
אבל לפני שאתה מגיש בקשה למשכנתא, וודא שיש ביניכם את הפעולה הפיננסית שלכם: אתם רוצים לשים את הרגל הטובה ביותר קדימה כדי להעפיל לתעריפים הטובים ביותר - או בכלל.
שימו לב לאופן ניהול האשראי שלכם, אומר טום גליסון, לשעבר מנכ'ל דיור המוני , רשות מימון הדיור ללא מטרות רווח במסצ'וסטס. אם אתה עבריין באשראי לחנויות או הלוואות לסטודנטים או אשראי לרכב, עליך לטפל בנושאים אלה. אחרת, הוא אומר, אתה פשוט תידחה.
אתה צריך להגיע למצב שהייתה לך הכנסה עקבית שלוש שנים ברציפות, אומרת מארי פרסטי, הבעלים/הברוקר ב- קבוצת פרסטי בניוטון, מס. הבנקים רוצים גם לראות כמה עתודות מזומנים בעת הגשת בקשה למשכנתא. המלווים אוהבים לדעת שיש לכם לא רק כסף לתשלום מקדמה, אלא גם מספיק כסף לשלם את המשכנתא למקרה שתאבדו את מקום העבודה לאחר רכישת הבית. הם אוהבים לראות הוצאות של שלושה עד שישה חודשים. זה לא חייב להיות צרור ענק של כסף בחשבון החיסכון שלך - הוא יכול לכלול יתרות בחשבונות פרישה שנקווה שלא תצטרך לגעת בהם, כגון 401 (k) או IRA.
בינתיים, אתה זכאי לשיעורי משכנתא טובים יותר אם האשראי שלך מצוין ואין לך הרבה חובות. כדי לקבל את השיעור הנמוך ביותר, ציוני האשראי צריכים להיות בשנות ה -700, ויחס החוב להכנסה של הלווה צריך להיות סביב 36%, אומר בסר. המשמעות היא שסך כל חובות החוב החודשיות שלך-כולל תשלומי הלוואת סטודנטים, הלוואות רכב, מינימום כרטיס אשראי והמשכנתא שאתה מנסה לקבל-לא יעלה על 36% מההכנסה החודשית שלך לפני מס.
עם זאת, למלווים רבים יש מימון למשכנתא שיאפשר ציונים עד לשנות ה -600 הנמוכות, מוסיף בסר, ופאני מיי ופרדי מק ביצעו לאחרונה שינויים כדי לאפשר יחס חוב של עד 50%.
באופן כללי, ככל שניקוד האשראי שלך גרוע יותר, כך הריבית גבוהה יותר, אומר בסר - וככל שהריבית גבוהה יותר, כך גובה תשלום המשכנתא. זה חשוב, כי גודל התשלום החודשי שלך יכול להגביל את גודל הבית שאתה יכול לקנות. הוא עשוי אפילו לעזור להחליט את הקהילה שבה המשפחה שלך יכולה להרשות לעצמה לגור, הוא אומר.
אם אתה צריך טלטלה מהירה של ניקוד האשראי, פירעון יתרות כרטיס האשראי הוא אחד ממאיצי האשראי המיידיים ביותר סְבִיב. זאת מכיוון שכשליש מציון האשראי שלך נקבע על ידי ניצול האשראי, או כמה ממגבלות האשראי הזמינות שלך שהצלחת לנצל. הפחתת יתרות יכולה גם להוריד את יחס החוב להכנסה שלך לרמה מקובלת.
להציל להצמיד אותו ראה תמונות נוספות (אשראי תמונה: Nasozi Kakembo)
מצא מלווה (וחפש תוכניות של רוכשי דירה בפעם הראשונה)
ישנם סוגים רבים של מלווים למשכנתאות, מהבנק השכונתי או מאיגוד האשראי שלך ועד לבנקים מקוונים ועד למלווים חוץ בנקאיים. למרות שהבנק שלך עשוי להציע משכנתאות, הקפד להשוות בין תעריפים ותנאים גם אצל מלווים אחרים, מכיוון שבנקים צרכניים עשויים להיות לא תחרותיים במיוחד-במיוחד עבור קונים בפעם הראשונה. בפרט, בדוק את תוכניות רוכשי הדירות בפעם הראשונה המגובות על ידי מדינתך רשות מימון דיור או אלה באיגודי האשראי המקומיים.
השתמשנו בתכנית רוכשי דירות בפעם הראשונה המוצעת באמצעות איגוד אשראי שיש לי גישה אליו בעבודה, אומרת שרה קורבל, שקנתה בית עירוני עם בעלה סקוט בבוסטון בשנת 2016. בחנו חבורה של אפשרויות שונות, כולל שלוש איגודי אשראי שונים ואפשרויות מימון באמצעות קצין הלוואות. בסופו של דבר, איגודי האשראי כולם הציעו תוכניות חזקות באמת עם תעריפים מעולים, אז הלכנו עם אחת מהן.
עבור רוכש דירה בפעם הראשונה, לעתים קרובות זה יכול להיות מאבק להגיע לתשלום מקובל של 20%: אין לך בית קיים למזומן, ואולי היית עסוק מדי בלהתמודד עם הלוואות סטודנטים או לשלם. דמי שכירות בשמיים כדי לחסוך במזומן 40 אלף דולר או יותר. עם זאת, תוכל לנצל מספר תוכניות הלוואה המיועדות לאנשים במצבך.
מוצרי משכנתא הכוללים מקדמות נמוכות עד 3% מוצעים כעת כדי לסייע לקהילות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית ולצעירים להשיג דירות, אומר בסר. תוכניות הלוואות פדרליות כגון FHA, VA ומשכנתא הומרידי של פאני מיי מקלות על נעילת משכנתא ללא מקדמה ניכרת. אכן הלוואות המגובות על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA) פתוחים לקונים עם ציוני אשראי נמוכים עד 580 , בזמן הלוואות VA לאפשר לאנשי צבא ותיקים בתפקיד פעיל לממן בית ללא מקדמה כלל.
בסר אומר לבדוק את המלווים באזור שלך המציעים תוכניות אלה או תוכניות רוכש בפעם הראשונה שלהם. שאל גם לגבי תוכניות תמריץ ממלכתיות ומקומיות שעשויות להפחית את המקדמה או את הריבית שלך, הוא מוסיף. מדינות או ערים מסוימות מציעות לתושבים הטבות קניה נדיבות עוד יותר בפעם הראשונה, כגון סיוע במקדמה, כל עוד הן נשארות בבית מספר שנים מסוים.
כדי להיות זכאי לתכניות אלה, בדרך כלל יהיה עליך להשלים שיעור רוכשי דירה בפעם הראשונה בארגון ללא מטרות רווח, באופן אישי או באופן מקוון. ביציאה מהמיתון האחרון, נותני הלוואות מבינים כי הצעת מקדמה נמוכה יותר כרוכה בסיכון; עם זאת, הם רואים בחינוך בעלות בתים מרתיע רב של ברירת מחדל, אומר בסר.
זה נכון: לווים שלוקחים שיעור לרכישת דירות נוטים פחות להתמודד עם עיקול בהמשך. הדבר הטוב ביותר שצרכן יכול לעשות לעצמו הוא השכלה טובה יותר, אומר גליסון. ועוברים את השיעורים האלה, שראינו לאורך זמן, עושים הבדל גדול מאוד.
קציר הניירת
ברגע שאתה מוכן להגיש בקשה למשכנתא (כולל אישור מראש), יהיה עליך לאסוף כמות ניירות פיננסית לא רעה. בהתאם לכישורי הארגון שלך (או היעדרם), זה עשוי להיות החלק המכביד ביותר בתהליך רכישת הבית. בנוסף למילוי בקשת ההלוואה, בדרך כלל יהיה עליך לאתר ולספק:
- שתי החזרי המס והטפסים W-2 האחרונים שלך
- תלושי שכר אחרונים (או הוכחת הכנסה אחרת)
- יתרות ותשלומים חודשיים החייבים בהלוואות לסטודנטים, הלוואות לרכב וחובות אחרים
- יתרות כרטיס אשראי ומינימום תשלומים
- דוחות חשבון בנק שוטפים (בדיקה וחסכון)
- יתרות חשבון השקעה (401 אלף, IRA וכו ')
- המחאות ביטול שכר דירה (הוכחה לתשלומי שכר דירה שוטפים)
ריבית קבועה לעומת משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)
רוב הלוואות רוכשי הדירות בפעם הראשונה כרוכות במשכנתא רגילה ל -30 שנה בריבית קבועה. כאן אתה נועל ריבית מסוימת למשך 30 שנה-זוהי האפשרות בסיכון הנמוך ביותר מכיוון שהתשלום החודשי שלך לא ישתנה. עם זאת, זה לא המוצר המשכנתא היחיד שיש - רחוק מזה.
משכנתא בריבית מתכווננת, לעומת זאת, היא בדיוק מה שזה נשמע - הריבית יכולה להשתנות. תראה אלה מפורסמים כ- 5/1 או 7/1 ARM - כלומר התעריף קבוע במשך חמש (או שבע) השנים הראשונות, ולאחר מכן הוא יכול להשתנות בהתאם לתנאי השוק אחת לשנה לאחר מכן.
ARM הוא קצת יותר מסוכן, אבל יש לו יתרון-כלומר, הריבית ההתחלתית תהיה נמוכה יותר ממשכנתא בריבית קבועה. לדוגמא, נניח משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה מתפרסמת על 4%; ARM 5/1 אצל אותו מלווה עשוי להתחיל ב -3.5%. זה יכול להיות חיסכון ניכר בחמש השנים הראשונות, ולאפשר לך לקבל זכאות למשכנתא גדולה יותר. אך בהתחשב בכך שהריביות נעו עד לשפל של כל הזמנים מאז המיתון הגדול, הוגן להניח שתשלם יותר-אולי לא מעט יותר-שש שנים מהיום אם לא תמכור או תמחזר את המשכנתא שלך לפני לאחר מכן. זו הסיבה שרוב משאבי רוכשי הדירות בפעם הראשונה ינחו אותך לעבר (או אפילו ידרשו) משכנתא בריבית קבועה.
לגבי PMI
הסיבה שכל מלווה רוצה שתשלם מקדמה - בין אם זה לרכב או לבית - היא שעד שלא תשלם חלק ניכר מההלוואה, הם אלה הנושאים הרבה מהסיכון הכספי. מקדמה של 20% מבטיחה כי, גם אם שוק הדיור קורס וערכי הבית צונחים 10% עד 15%, הבית עדיין שווה יותר ממה שהמלווה השקיע בו.
לכן, אם לא תוריד 20% ומעלה, רוב המלווים ידרשו ממך לרכוש ביטוח משכנתא פרטי, או PMI (המגן על המלווה בתרחיש לעיל, לא עליך).
ישנן דרכים שונות שתשלם עבור PMI, בהתאם לתוכנית ההלוואה - חלקן יעטפו את זה למשכנתא כך שתמומן מעל 30 שנה בריבית מעט גבוהה יותר, ופעמים אחרות תוכל לשלם תוספת של $ 100 לערך לחודש על המשכנתא שלך (עד שתגיע ל -20% עד 30% הון עצמי בבית). אבל גם אם אתה לא רואה את זה, אתה תשלם על זה בדרך זו או אחרת.
רוכשי דירות פוטנציאליים שמשתמשים במוצרי משכנתא נמוכים למימון ישלמו ככל הנראה PMI ו/או יקבלו ריבית מעט גבוהה יותר אם הם בוחרים באפשרות 'ביטוח משכנתא בתשלום מלווה', אומר בסר. עם זאת, רוכשי דירות רבים בפעם הראשונה מגלים שכאשר הכל נאמר, תשלום המשכנתא נמוך ממה שהם משלמים כיום בדמי שכירות.
מה המשמעות של מספר המלאך 222
לגבי נקודות
אולי שמעת על נקודות משכנתא, ובמקרה זה כנראה שחשבת לעצמך, מה לעזאזל קשורות נקודות למשהו? שאלה הוגנת! בעיקרון, אתה יכול לשלם יותר כסף מראש כדי להוריד את הריבית לטווח ארוך.
נקודה אחת היא בדרך כלל 1% מהמשכנתא. כך, למשל, על משכנתא של 200,000 $, ייתכן שתוכל לשלם 2,000 $ נוספים (נקודה) בסגירה כדי להוריד את הריבית שלך מ -4% ל -3.5% לאורך כל תקופת ההלוואה. הנתח הנוסף יסתכם במהלך 30 שנה - יחסוך לך ריבית של עשרות אלפי דולרים ותוריד את התשלום שלך מדי חודש. אם יש לך את הכסף, זה בהחלט יכול להיות שווה את זה-אבל קונים בפעם הראשונה הם לעתים קרובות די מזומנים.
עלויות סגירה
אם כבר מדברים על מזומן: מקדמה היא לא הכסף המקדמי היחיד שתצטרכו כדי לקבל משכנתא. הקפד לקחת בחשבון את סגירת העלויות, המשתנות בהתאם למדינה אך נוטות בממוצע כ -3,700 דולר , ויכול לכלול דמי מקור (שכר הטרחה של הבנק לכתיבת ההלוואה), דמי מודד, נקודות, ביטוח כותרות, שמאי ועו'ד, וחיובים אקראיים אחרים. קצין ההלוואה שלך אמור להיות מסוגל לספק לך הערכה בתום לב של חיובים אלה מבעוד מועד. במקרים מסוימים אפשר לגרום למוכר לשלם את עלויות הסגירה שלך: ביסודו של דבר, הם משלמים את העמלות, ואז גובים ממך הרבה יותר עבור הבית, כך שהכאב יתפזר במהלך המשכנתא שלך ל -30 שנה.
יתכן שתצטרך לשלם תשלום של ביטוח דירות ושירותי ארנונה לשנה על מנת לסגור אותם, שייכנס לחשבון נאמנות (כלומר הבנק מחזיק את הכסף ומשלם את החשבונות האלה בשמך לאורך כל השנה).
למה אתה מאושר ומה אתה יכול להרשות לעצמך עשוי להיות שני מספרים שונים
לבסוף, זכור כי זה שאתה זכאי למשכנתא של 400,000 $ לא אומר שאתה צריך לקנות בית של 400,000 $. ביסס את טווח מחירי היעד שלך סביב התשלום החודשי שנוח לך - ואם זה נמוך ממה שאתה זכאי לו, זכור שיש לך את חדר הטלטלה הנוסף הזה אם אתה באמת צריך את זה.
אני בדרך כלל אומר שקונים בפעם הראשונה, נסו להגיע הכי גבוה שאתם יכולים, אבל עדיין תרגישו בנוח לבצע את התשלום החודשי לדיור, אומר פרסטי. אך זכור כי בעלות על דירה כרוכה בעלויות מעבר למשכנתא בלבד: ביטוח, ארנונה, שירות ותחזוקה יכולים להסתכם בכ אלפי דולרים בשנה .
צרכנים שתמיד שכרו לעתים קרובות אינם מודעים לעלות הבעלות, אומר בסר. הם צריכים להבין שמימון משכנתא הוא רק השלב הראשון. ברגע שהם עוברים דירה, יהיו להם גם מסים, ביטוח ועלויות אחזקה.
יחד עם זאת, אומר פרסטי, חלק מהכסף הזה יחזור אליך בצורה של ניכוי מס ריבית למשכנתא. ואם אתה בטוח כקונה צעיר שתתקדם בקריירה שלך בשנים הקרובות, אתה עשוי להרגיש יותר נוח למתוח את עצמך.
רק זכור: משכנתא היא בלתי פוסקת, ומכירת בית אינה דומה לשבירת חוזה שכירות. אתה צריך להיות ריאלי לגבי המחיר של הבית שאתה יכול לקנות, אומר גליסון. שום דבר לא יוצר יותר לחץ במשפחה מאשר הארכת יתר על הבית שלך ולא להיות בטוח אם אתה יכול לבצע את תשלומי המשכנתא. אז תחיה במסגרת התקציב שלך ותדבוק בזה באמת.
