כולנו ראינו את התוכניות בטלוויזיה: אנשים קונים בתים מקובעים במחיר נמוך, משפצים ומעדכנים אותם ואז מוכרים אותם ברווח. תיאורים אלה גורמים לבתים המהפכים להיראות קלים, מהנים וזכייה מובטחת. אבל, כפי שבטח ניחשתם, זה לא תמיד כך.
ישנם גורמים רבים המעורבים ברכישה, שיפוץ ומכירת בית בתקציב ובזמן. ולגבי קונים פוטנציאליים של בתים מתהפכים, גורמים אלה משפיעים בסופו של דבר על איכות ומחיר הנכס שהם שוקלים.
כדי לברר אילו מומחים בתחום הנדל'ן בֶּאֱמֶת תחשוב על תהליך ההפוך, פנינו לתשעה סוכנים ברחבי הארץ כדי לקבל את תשומת ליבם.
חששות באיכות
זה כנראה לא מפתיע שהדאגה הראשונה שהביעו סוכני הנדל'ן שלנו מההפוך היא איכות. כפכפים רבים מנסים למקסם את רווחיהם על ידי חיתוך פינות במהלך תהליך השיפוץ, וזה כולל חומרים זולים, עבודות עלובות ואזורים שהתעלמו מהם (כמו אי עדכון חשמל ואינסטלציה).
מה שנחשב בעבר לתהליך יצירתי ורווחי הפך למשהו שסוכנים וקונים נזהרים ממנו, אומר מילטיאדיס קסטניס דאגלס אלימן במיאמי ביץ '. בתים מתהפכים נתפסים כבתים שנראים טוב, אך פינות נחתכות. יש הרבה זמן, מאמץ וכסף כדי להכין את הבתים האלה, ולא כולם מוכנים לקחת על עצמם את המשימה הזו.
אלמנטים שלרוב אינם איכותיים כוללים גימורים, חומרה, מכשירי חשמל ואביזרים, הוא אומר.
די לא תמיד אומר מושלם, מסכימה ג'סיקה אליס הנדל'ן הבינלאומי של סותביס - תיווך ווסטלייק וילג ' בקליפורניה, וציינו כי קונים רבים של בתים מתהפכים בטעות נמנעים מכמה בדיקות נחוצות פשוט כי הנכסים נראים חדשים.
זו אחת הטעויות הגדולות שקונים עושים בעת רכישת כפפה, היא אומרת. אני תמיד מעודד לקוחות לבצע כל בדיקה הדרושה.
סיכון פיננסי
עבור אלה שעושים את ההפוך, יש סיכון כלכלי רב הכרוך בתהליך.
אם אתה לא יודע מה אתה עושה, זה יכול לחזור ולפגוע בך, אומרת לינט קון הובר ווקר ריד נדל'ן בבוקה רטון, פלורידה. HGTV עושה את זה נראה קל ומהנה, אבל אותם אנשים הם אנשי מקצוע עם כישורים וניסיון, ואפילו יש להם פלופים. יש הרבה אנשים שם שנכנסים מעל הראש עם כפכף.
התהפכות היא עסק מאוד חמוד, אומר כריס קוסימאנו קלר וויליאמס נדל'ן בבוקה רטון, וצריך שיהיה לך הרבה כסף וזמן כדי לעשות את זה כמו שצריך, הוא אומר. מניסיונו, הרווחים שנצברו מבתים שהסתובבו היו בסדר, אבל שיש עוד כסף להרוויח ממכירת בתים בדרך המסורתית.
בנוסף לזמן רב, כסף, כישורים וניסיון, כפכפים זקוקים למזל רב כדי להרוויח, אומר אלן רוט הנדל'ן הבינלאומי של סותביס - תיווך בוורלי הילס בקליפורניה. הם גם צריכים להסתמך על אלמנט כלשהו של מזל עם תזמון השוק. יש סיכון בלתי נתפס, וראיתי שכפכפים ממקורם לוקחים הפסדים משמעותיים מכיוון שמשהו נקרע בדרך.
בתור סנפיר, אם המזל לא לצידך והתהליך לוקח יותר זמן מהצפוי, זה יעלה לך, אומר סיימון אייזיקס נדל'ן סיימון אייזיקס בפאלם ביץ '. החזקה בנכס ארוך מהצפוי יכולה להשאיר אותך חשוף לארנונה וחשבונות אחזקה שלא ציפיתם.
סיבוכים נפוצים
זה די נפוץ שמתעוררים סיבוכים אי שם לאורך הקו, הן לקונים והן למוכרי בתים מתהפכים. לדוגמא, במדינות מסוימות, כולל טקסס, בית שהופך לא יכול להיות כשיר הלוואת FHA , מציינת פרנצ'סקה קונווי, סוכן מזוהה עם משרד האלופים של חברת Coldwell Banker Realty באביב, טקסס. כללי שרשרת הכותרות בטקסס קובעים כי נכס חייב להיות בבעלות 90 יום לפני שהוא יכול להיות זכאי להלוואת FHA.
לכן היא מגבילה את הרוכשים, במיוחד רוכשי דירות בפעם הראשונה, שהיא לפעמים השוק הרחב ביותר של בתים שהופכים, היא מסבירה.
כסוכן של קונה, יכולים להיות כמה שיהוקים בזמן סגירת נאמנות על בתים שהופכים, אומר אליס. מלחמת ההצעות היא ללא ספק המכשול הגדול ביותר שלי מכיוון שהם נוטים להיות הנחשקים ביותר בשוק.
מנקודת מבטו של סנפיר, עלויות פרויקט בלתי צפויות עלולות להתעורר לגמרי שאינן בשליטת האדם, כגון עיכובים בתהליך ההיתר והזמנות מהותיות, אומרת אריקה ס. בלאק, המזוהה עם נדל'ן קולדוול בנקר באזור מרכז האוקיינוס האטלנטי, משרד דופונט / לוגן מעגל בוושינגטון, למשל, COVID-19 השפיע על הפעילות של משרדי היתר ממשלתיים רבים ויצרני חומרי בניין, מה שיצר עיכובים בלתי צפויים ועלויות פרויקט בלתי צפויות.
זה יכול ליצור תגובת שרשרת. בשל עלויות פרוייקט בלתי צפויות כאלה, כמה סנפירים בוחרים לחתוך פינות - מה שבתורו עלול לגרום לכך שהרישום יהיה בשוק עוד יותר.
אם אנשי מקצוע בתחום הנדל'ן יכולים לראות את הפינות חתוכות, לקוחותינו ומפקח הבית שלהם בהחלט יראו זאת, אומר בלאק. חיתוך פינות עלול לגרום להפסד רווח מכיוון שהבית ישב בשוק יותר זמן.
אזהרת COVID
עם זאת, יש יתרון אחד למכירת בתים שהופכים כרגע, וזה הודות למגיפת COVID-19, אומרת מיה קוטט הנדל'ן הבינלאומי של סותביס - ברוקראז 'לוס פליז בלוס אנג'לס. לפני כן, לקוחותיה נזהרו מרכישת דפים, ודאגו שהם ישלמו פרמיה עבור עבודה באיכות נמוכה. עכשיו, דברים השתנו.
אנשים כיום נוטים פחות לקחת שיפוצים כבדים, היא מסבירה. התרחקות חברתית עם קבלנים בבית יכולה להיות מביכה, וקבלת חומרים מקומיים ומחוצה לה עלולה לגרום לעיכובים רציניים. הלקוחות שלי מבקשים יותר ויותר עכשיו בית שנעשה '.
