האם לקנות עכשיו או לחסוך יותר בתשלום מקדמה?

אתה רואה את בעל הבית בעתיד שלך. אבל, אחרי שבחנת את כדור הבדולח שלך - טעות, חשבון חיסכון - אתה רואה את עצמך ליד שולחן הסגירה בחודש הקרוב? שָׁנָה? חמש שנים? TBD תלוי אם תזכה בלוטו?

פחות מארבעה מתוך עשרה בני דור המילניום מחזיקים בתים, כך עולה ממחקר של המכון העירוני , קבוצת מדיניות חברתית וכלכלית בוושינגטון הבירה. בעלות על בתים מתחמקת ממילניאלים מכמה סיבות (חוב להלוואות לסטודנטים, שכר דירה גבוה שמקשה על החיסכון ועיכוב הנישואין, רק היותם חלק מהם).

אז, אתם אולי תוהים: האם יש לי מספיק חסכון כדי לקנות עכשיו? או שעלי להמשיך לגרש כסף בחריצות עד שאצבור מקדמה גדולה יותר?

למרות שהמצב של כולם שונה, יש כמה שאלות אוניברסאליות שצצות במהלך חווית רכישת הבית. להלן, אנו בוחנים שלושה לוחות זמנים שונים לקנייה ושוקלים את היתרונות והחסרונות לכל אחד:

למה 11 11 מייצג

תרחיש 1: קנה עכשיו

אולי בית החלומות שלך רק הגיע לשוק, מה שגורם לך לצאת לפעולה. או, השכירות שלך עומדת להסתיים. או, השותף שלך לדירה לווה את הסיר המיידי שלך ולא ניקה אותו ויש משהו שרוחב בתחתית וזה הקש האחרון, לעזאזל . בלי קשר, אתה נחוש לבצע מהלך - סטטוס.

מה לשקול

אפשרויות המקדמה שלך: למרות שהסכום הדרוש לך למקדמה תלוי בהלוואה שלך ובאיזה סוג נכס אתה קונה, בדרך כלל האפשרויות מתחילות בהנחה של 3 אחוזים. עם הלוואה מגובה FHA, למשל, רוכשי דירות בפעם הראשונה יכולים להוריד רק 3.5 אחוזים. אבל בקואופס של ניו יורק, אתה בדרך כלל צריך לפחות 20 אחוז הפחתה. ג'ניפר אוחובט , סוכן נדל'ן עם מצפן בלוס אנג'לס, עבדה עם קונים בפעם הראשונה שהורידו רק 3 אחוזים, והיא עוזרת לקשר אותם לתוכניות שיכולות לסייע במקדמות וסגירת עלויות.
שוק הדיור המקומי שלך: האם מחירי הדיור ממשיכים לזנק? הערים בחוף המערבי נמצאות בתנופת דיור רב שנתית, והמחירים ימשיכו לצמוח, אומר ויווק סה , מנהל חברת מכון ליד ללימודי נדל'ן באוניברסיטת נבדה, לאס וגאס. מומלץ לקנות ברגע שיש לך את המשאבים הכספיים לכך, הוא אומר.

אבל אל תתכנן רק מקדמה והכנסה חודשית לכיסוי המשכנתא שלך. חשוב על ארנונה, ביטוח, עלויות אחזקה וכל דמי HOA.

בערים אחרות, סאח מציע לעקוב אחר דיווחי שוק הדיור המקומי שפורסם באוניברסיטה כדי לקבוע את עוצמת השוק. קרא בין השורות על מה שמניע את הצמיחה הכלכלית, שמכתיבה את שוקי הדיור: האם היא מונעת על ידי יותר מקומות עבודה? שכר גבוה יותר? האם יש פשוט יותר אנשים שעוברים לאזור? האם היצע הדיור יכול לעמוד בקצב?
ביטוח משכנתא פרטי: אם אין לך 20 אחוז שנחסך עבור מקדמה, האם אתה מוכן לשלם PMI?

המקדמה המינימלית הנפוצה ביותר היא 20 אחוזים, מכיוון שזהו הסף שבו אתה כבר לא צריך לשלם ביטוח משכנתא פרטי, ובעצם הורדת התשלומים שלך, אומר אלכס לברנוב, סוכן עם וורבורג נדל'ן בניו יורק.

ובכל זאת, עכשיו עשוי להיות זמן טוב לקנות כיוון שמלאי הדיור הופך להיות שופע יותר ברחבי הארץ והריבית צפויה לעלות, אומר ראלף דיבוגנרה, נשיא בית מוסמך , אתר משאבי נדל'ן.

עשו את הצעד הזה

מקבל מוסמך מראש הוא שלב ראשון. אבל, כדי להתייחס ברצינות כקונה, יהיה עליך שיהיו מוכנים למסמכים הפיננסיים שלך לעבור את תהליך האישור המוקדם יותר. זה ייתן לך תמונה ברורה למה אתה זכאי, ועל ידי כך שהמסמכים שלך יהיו בסדר, תוכל להתחרות טוב יותר בשוק, אומר לברנוב.

תרחיש 2: המתן שנה עד שלוש שנים

בעלות הדירה נמצאת באופק. אבל, אולי אין לך מספיק מקדמה לחסוך כדי להתקרב לשולחן הסגירה או שאתה לא לגמרי בטוח איפה תרצה לגור בשנה הבאה. אולי לאחרונה חידשת את חוזה השכירות.

מה לשקול

שיעורי הריבית צפויים לעלות: הריבית צפויה לעלות ועלייה של 0.5 אחוז עלולה לעלות לך עשרות אלפי דולרים יותר לאורך חיי ההלוואה - אם לא יותר - בהתאם לסכום הממומן, אומר כריסטופר טוטארו של וורבורג נדל'ן.

אפילו בשוק של קונים, ריביות גבוהות יותר יכולות לתרגם לכך שתשלום המשכנתא החודשי שלך יהיה גבוה יותר, אומר מישל מומולי , מנכ'ל ומתווך בקבוצת מומולי בקלר וויליאמס סיטי לייף ג'רזי סיטי בניו ג'רזי.
הפרת חוזה שכירות עשויה להיות כדאית: רוכשי דירות רבים בפעם הראשונה מנסים לחכות עד שהשכירות על מקומם הנוכחי מתקרבת לסוף תקופת כהונתו כדי לרכוש את ביתם הראשון. שלי פלייס , סוכן עם Triplemint בניו יורק.
במציאות, זה יכול להיות די קשה לקבוע תאריך סגירה בצורה מושלמת עם סיום השכירות, כך שברוב המקרים לא כדאי לתת לחוזה שכירות לעכב אותך מלהציע הצעה לבית שאתה אוהב, היא אומרת. .

ניתן לשבור את רוב חוזי השכירות עם הודעה מוקדמת של 30 עד 60 יום לבעל הבית יחד עם תשלום. התעריף ישתנה ממשכיר למשכיר, היא אומרת, לכן הקפד לקרוא את חוזה השכירות או להתייעץ עם חברת הניהול שלך כדי לברר מתי בדיוק וכיצד תחויב אם תעזוב את חוזה השכירות מוקדם.

רוב המשכירים שנתקלתי בהם גובים שכר דירה של חודש עד חודשיים בגין הפרת חוזה השכירות, היא אומרת.
צמיחת השוק עשויה לעלות על היכולת שלך לחסוך כסף: נניח שאתה רוצה ללכת בדרך המסורתית ולחסוך 20 אחוזים למקדמתך. זה מעורר התפעלות! אבל, הבעיה? נניח שאתה מסתכל על בתים מתחילים שהם 300,000 $. אתה חושב שזה ייקח לך עוד כמה שנים להגיע לרף החיסכון של $ 60,000. אבל מה יקרה אם הבתים האלה יגדלו ל -400 אלף דולר? השוק יכול לעלות על יכולת החיסכון שלך, ולשלם מקדמה של 20 אחוזים רחוק יותר מהישג ידו. כל הזמן אתה מפסיד את ההזדמנות לבנות הון עצמי, שיכול היה לפצות על ה- PMI ששילמת לו רכשת קודם.

עשו את הצעד הזה

שוחח עם מומחה פיננסי, שיכול לעזור לך להריץ את המספרים ולהחליט אם כדאי לחכות עד שתקבל מקדמה גדולה יותר.

תרחיש 3: חכה חמש שנים

הכוונות שלך טובות כשזה מגיע לחיסכון. אבל בכל פעם שאתה מתחיל לצבור כמה מאות דולרים, הוצאות מטרידות צצות. דמי ביטוח הבריאות שלך עלו. שכר הדירה שלך עלה. השידור שלך כבה. בכל מקרה, יש לך דרך ארוכה לחסכון.

מה לשקול

אתה צובר מקדמה גדולה: ככל שהמקדמה גדולה יותר, הסיכון נמוך יותר והתשלומים החודשיים נמוכים יותר, אומר סאה. כמו כן, מקדמה גדולה יותר יכולה לאפשר לך ללכת על הלוואה לתקופה קצרה יותר (15 שנים לעומת 30 שנה). זה יכול לעזור לך לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר ולהקנות יותר הון עצמי בבית מהר יותר. אבל, דע זאת: קשה לחזות היכן יהיה שוק הדיור בעוד חמש שנים.
האם תוכל לקבל מתנה לזרז את התהליך? אנחנו יודעים. כבר ויתרת על טוסט אבוקדו וניתקת כבל. למרות שהם מועילים, השינויים הקטנים באורח החיים לא עושים הרבה כדי להביא אותך ליעד החסכון שלך. אולי הגיע הזמן לבקש עזרה קטנה באמצעות קרן שי?

מתנות כספיות מבני משפחה יכולות לשמש למקדמתך או לסגירת עלויות בעזרת תיעוד מתאים, אומר גלן ברונקר, מנהל משכנתא עם ברית הבית , זרוע המשכנתאות של חברת שירותי פיננסים מקוונים אלי בנק. (האם ידעת ש -54 אחוז מהקונים העירוניים משתמשים במתנות כספיות מבני משפחה או חברים כדי לסייע בכיסוי המקדמה?)
אתה לא בונה עושר: אנחנו לא כאן כדי להתבייש בשכירות (אנחנו דִירָה אחרי הכל. יש הרבה סיבות מצוינות לא לקנות בית כרגע. אבל הנה קצת מוטיבציה להגיע ליעד החסכון שלך (או להבין איך לקנות) מהר יותר: זכור שאם אתה משלם שכר דירה, אתה משלם להון של מישהו אחר. למה לא לשלם לתוך שלך? שואל מומולי.

עשו את הצעד הזה

בכל התרחישים, עליך לעקוב אחר ניקוד האשראי שלך. אבל אם אתה מחכה שהציון שלך יטפס לפני שאתה קונה, דע שאתה לא צריך לחכות עד שתגיע למועדון 800. א ציון 760 יכול להביא לך את התעריף הטוב ביותר.

בסופו של דבר, זה המהלך שלך. פשוטו כמשמעו. לחיות את החיים על ציר הזמן שלך, ולהזעיק מומחה פיננסי שיעזור לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הייחודי שלך.