מה הם שיתופי פעולה של HDFC - איך לקנות אחד, מכסות הכנסה

חדשות טובות ראשית: אפשר למעשה לרכוש דירה במנהטן בפחות מ -300 אלף דולר בערך. (כן, דירה בפועל-לא ארון! וכן, לרכוש לבעלות, לא לשכור!) מדי פעם, יחידת שיתוף של קרן פיתוח דיור (HDFC) יוצאת לשוק, ומספקת אפשרות נדירה ובמחיר סביר עבור פוטנציאליים פוטנציאליים. רוכשי דירות.

אבל החדשות המייאשות? לא רק שהם די נדירים, מציאות הנדל'ן האלה הן גם קצת תפיסה 22: כדי לקנות אחד, אתה צריך שכר שנתי מתחת לסף מסוים, אבל כמו כן, עליך לקבל מזומן משמעותי בהישג יד עבור מקדמות (ובמקרים מסוימים, עבור כל מחיר הרכישה). זה מגביל באופן משמעותי את מאגר ציידי הבתים שיכולים למעשה לקנות שיתוף פעולה מסוג זה. במקרים נדירים אנשים חוסכים. עם זאת, פעמים רבות מדובר באנשים (חושבים בוגרי המכללה האחרונים) עם משכורת צנועה הנכנסים לתורשה או מקבלים דחיפה כלכלית ממשפחותיהם, או גמלאים ללא הכנסה חודשית אך הרבה מזומנים במזומנים. אֲנָחָה.

שיתופי HDFC בניו יורק צצו בשנות ה -70, כאשר במהלך השפל הכלכלי החלו בעלי הבית לנטוש את בנייניהם. הבניינים הועברו לתושבים לנהל. זה התחיל כניסוי אך מאז התפתח לדרך נישה עבור תושבי ניו יורק בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית לרכוש בתים.

היחידות בדרך כלל נמוכות משווי השוק, כלומר המשכנתא שלך תעלה פחות מהשכרת יחידה בגודל דומה, מסביר יוג'ין גמבל, משקיע נכסים ושותף בכיר עם לוחשי רכוש, חברת השקעות ופיתוח נכסים.

סקרן? הנה מה עוד מומחי נדל'ן אומרים שאתה צריך לדעת על שיתופי פעולה עם HDFC.

מה המשמעות של המספרים 555

תקרת ההכנסה היא קפדנית

בנוסף להיותו במחיר זול יותר, שיתופי פעולה עם HDFC הם לעתים קרובות מקומות עם תחושת קהילה חזקה, אומר מולי פרנקלין , סוכן נדלן עם CitiHabitats מְקַרקְעִין.

הדבר הראשון שהקונים צריכים לדעת הוא האם הם זכאים לתקרת ההכנסה של הבניין, והם צריכים להיות מסוגלים להציג את המספרים האלה על החזרי מס של שנתיים, אומר פרנקלין. אין תקרת הכנסה אוניברסלית ונוסחאות לקביעת תקרות הכנסה משתנות לפי שיתופי פעולה. Hauseit, מכירה על ידי חברת הבעלים בניו יורק, הרכיבה א מדריך לדוגמא לחישוב הנחיות תקרת הכנסה. אתה יכול גם לבדוק א יישום לדוגמא , שבדרך כלל מבקש מידע על חשבון בנק, הפניות אישיות והסבר מדוע אתה רוצה לגור בבניין.

מה זה אומר כשאתה רואה 111

תמונת מציין המיקום של לוקאס קלחאס , סוכן נדלן עם Triplemint הנדל'ן בניו יורק, אומר שחשוב לקונים לשקול אם יש להם בונוסים מתוזמנים או העלאות. אם כן, אולי כדאי לבקש מהחברה שלך לעכב את אלה אם אתה קרוב לתקרת ההכנסה.

חלק מהבניינים, בהתאם לתוכנית, לא יאפשרו דולר מעבר לתקרה, הוא מסביר. לאחרים אולי יש חדר נענע עם מעט גמישות.

בבנייני תקרה עם הכנסה נמוכה יותר, גמלאים בעלי כספים חזקים אך בעלי הכנסה נמוכה, כמו גם קניית מתנות לילדים בוגרים שולטים במשחק, מסביר פרנקלין, כי כל כך הרבה מהרכישות הללו הן עסקאות במזומן.

[יחידות] רבות פונות לאנשים שאולי יש להם הורים או סבים עם נכסים משמעותיים במזומן, או אנשים שעזבו עבודות בשכר גבוה ועכשיו עובדים בתחומים שבהם הם מרוויחים פחות, אבל מוצאים את זה יותר מתגמל, אומר פרנקלין.

אבל תפיסה מוטעית אחת נפוצה? אינך סגור להרוויח את אותה הכנסה במשך שנים.

אנשים מתעצבנים שהבניין ידרוש שלעולם לא תרוויח יותר מכמות ההכנסה לאחר הרכישה, היא אומרת. הבניין לא עומד לעקוב אחר ההכנסות שלכם לנצח והחכירה הקניינית לא תישלף מידיכם אם תקבלו מבצע גדול שנה לאחר הרכישה.

עוד נקודה דביקה: הקונים צריכים לברר אם הבניין אושר למשכנתאות, אומר פרנקלין. חלק מהבניינים אינם במצב בריאותי כלכלי חזק, כך שלבנקים אין סיכוי להלוות כסף, היא מציינת.

בדרך כלל, HDFC דורשים תשלום נמוך במקצת של 10%, מסביר דברה בכטל , פרופסור בבית הספר למשפטים בברוקלין המלמד מרפאה ממוקדת HDFC; אבל כמה שכונות חמות דורשות את כל הכסף.

אם סוגיית הכסף לא הספיקה, הקונים חייבים לקבל אישור גם מהוועד המשותף של הבניין. ארגון בשם מועצת הסיוע לביתיות עירוניות יש תוכנית למסך מראש של אנשים המעוניינים לחיות ב- HDFCs לזכאות.

הם לא נכסי השקעה.

קונים לא צריכים לצפות להרוויח הרבה כסף מ- HDFC. כן, למרות שמותר לך לקבל הכנסה גדולה יותר לאחר רכישת הדירה, סביר להניח שהתושב הרוכש הבא יצטרך להכנס מתחת למסגרת ההכנסה בעת הרכישה. עם זאת, הכל תלוי בחוקי הבניין שלך.

מה זה אומר כשאתה רואה 911

מחיר מכירה חוזרת אינו מוגבל, אך ההבנה כי תקרת ההכנסה תקבע כמה אתה יכול להשיג במכירה המחודשת שלך חשובה מאוד לניהול הציפיות, אומר פרנקלין.

בנוסף, מס ההחלפה (או דמי ההעברה המשולמים לבניין כדי לשמור על עתודות בעת מכירה) גבוהים בדרך כלל כדי למנוע תוכניות להתעשר-מהר.

היחידה חייבת להיות מקום המגורים העיקרי שלך.

אני תמיד מוודא שהרוכשים שלי יודעים שזו באמת רק אופציה מתאימה למי שמשתמש בדירה כמקום מגוריו העיקרי מכיוון ש- HDFC אינם מאפשרים לאנשים לקנות בפייד-א-טרה ויש להם מדיניות קפדנית נוספת. שלי פלייס , סוכן Triplemint.

משמעות 333 באהבה

אתה משלם פחות - אבל אתה מקבל פחות (בדרך כלל) גם כן.

מכשירי HDFC רבים דורשים שיפוצים יקרים כדי להביא אותם לרמת חיים סבירה ולכן ייתכן שההוצאות שלך מהכיס יהיו גבוהות יותר מחלופות מרובות, מסביר גמבל.

יחידות HDFC מיועדות לאנשים בטווח הכנסה נמוך עד בינוני, וככאלה הן בדרך כלל נושאות דמי אחזקה נמוכים, לוחשי רכוש 'אומר הימור. עם זאת, עמלות אלה כרוכות בעלות: דמי אחזקה נמוכים משמעו פחות נכסים נזילים שיש לבניין לתיקונים, ועל כן הבניין עלול להיות חשוף לבעיות בטיחות או תחזוקה.

ולמרות שזה נכון לגבי חלק מהמבנים, יש מעין רנסנס עם HDFCs במנהטן. זרם של מכירות HDFC האחרונות פירושו שלבניינים יש יותר בקופה; רבים מקבלים שדרוגים נחוצים ונפתחים גם למימון, אומר פרנקלין.

הטייק אווי? מכשירי HDFC אינם נכללים בקטגוריה טובה מכדי להיות אמיתית; אבל הם בהחלט מגיעים עם כמה מכשולים.

בריטני ענאס

תוֹרֵם